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Prüfungsphase abgeschlossen – Topbonität bestätigt – stark überdurchschnittlich attraktiv

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Das brandneue Credit Research Update der GBC AG ist am 02.12.2022 erschienen und wird ab Montag auf den wichtigen Börseninformationskanälen ausgerollt.

Die Objektgesellschaften haben die aus dem ETP erhaltenen Mittel zum Aufbau eines 35 Objekte umfassenden Immobilienportfolios eingesetzt. Auf der einen Seite handelt es sich dabei um ein Handelsportfolio, welches 23 Projekte umfasst und nach einer für die Gesellschaft typischen Entwicklungs- und Haltedauer bis spätestens 2024 verkauft werden soll. Nach aktuellen Erwartungen könnte sich mit der geplanten Veräußerung aller Objekte bis Ende 2024 ein Verkaufsvolumen von rund 180 Mio. € und ein Rohertrag von rund 45 Mio. € erwirtschaften lassen.

Flankierend hierzu umfasst das Bestandsportfolio insgesamt 12 Liegenschaften mit einem gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 17,86 Mio. €. Bezogen auf diesen Wert liegt die Mietrendite durchschnittlich bei 5,1 %. Diese im Marktvergleich attraktive Mietrendite ergibt sich aus dem Investitionsfokus, welcher auf Standorten mit einem hohen Aufholpotenzial (bspw. Chemnitz, Zwickau, Leipzig) liegt. Unter Einbezug der Marktwerte ist der LTV (Loan-to-Value) mit 50,3 % im Marktvergleich sehr niedrig. Neben klassischen Bankfinanzierungen sind ETP-Anleihemittel in Höhe von 2,50 Mio. €, also rund 13 % des gesamten ETP-Volumens, als eigenkapitalersetzendes Fremdkapital im Bestandsportfolio gebunden.

Um die Attraktivität des ETP zu ermitteln, haben wir dieses mit aktuell börsennotierten Anleihen mit einem gültigen Anleiherating verglichen. Zugleich haben wir die Umsatz- und Ergebnispotenziale der Objektgesellschaften „quasi“-konsolidiert, um eine Entwicklung der Bonitätskennzahlen zu simulieren. Auf Basis der von der GDV (Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V.) vorgegebenen Bonitätsgrenzwerte haben wir über die Schätzperiode 2023 – 2025 im Durchschnitt eine Bonitätsnote von „Gut“ (BBB+ bis BBB-) bis „Sehr gut“ (A- bis A+) ermittelt.

Im Marktvergleich weist das ETP der German Real Estate Capital S.A. ein deutlich überdurchschnittliches Rating/Risikoprofil auf. Im Rahmen unserer Analyse liegt das German Real Estate ETP deutlich oberhalb der Regressionsgeraden (+51,6 %) und ist damit unserer Einschätzung nach stark überdurchschnittlich attraktiv.

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